厂房出售    求租求购    土地信息    政策法规    新闻中心
“面粉贵过面包” 地价房价谁更疯狂?--常州厂房网--新闻中心
  新闻中心
“面粉贵过面包” 地价房价谁更疯狂?
[字体: ] 发布日期:2007-11-28 【关闭窗口】

     新华网北京11月27日电(“新华视点” 记者 陈芳、徐寿松、邓华宁)近来土地出让市场呈现出的状态令人震惊:“地王”不断推陈出新,动辄每平方米过万元的地价成本,早已高出周边房价。

眼下相当多的房地产企业,“不是已经上市在增发,就是走在上市的路上。”随着国内房地产市场格局的不断改变,房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价再拉高房价……一幅房、地、股联动图不时浮现到人们眼前。

土地市场频爆“天价地”

11月8日,上海郊区青浦区赵巷镇一幅面积14.4公顷的地块,挂牌底价为4亿元左右,最终被重庆龙湖地产有限公司以15.42亿元的“天价”一举摘牌,创下上海郊区地价之最。每平方米过万元的地价成本,远超出当地住宅目前每平方米7000元的售价。

在挂牌现场,当报价员报出这一价格时,许多开发商不敢相信自己的耳朵,让报价员“再说一遍”。

上海城区新江湾城出让的第四幅住宅用地的地价也创出新高:土地出让面积5.4公顷,容积率1.2,出让总价13.01亿元,楼面地价高达每平方米2万元。而4个月前新江湾城D1地块的“地王”价是每平方米12500元,上涨了60%。

SOHO中国有限公司董事长潘石屹感慨:地价已超出常理,就是“面粉贵过面包”。他的一些地产商朋友也开始对土地估价困惑不解,因为“怎么测算也没有办法做出这个价格来”。

“怕了!”易居中国研究地产分析师杨红旭针对市场频爆“天价地”,尖锐地指出,“一些地产商有点儿脑袋发热,买房人看高地价高房价,更战战兢兢”。

不单单是上海,记者了解到,南京在7月下旬诞生江宁“地王”之后,8月中旬再次诞生板桥“地王”。拍卖现场,南京市国土局竟然三次提醒:“希望各位开发商沉着冷静,理性应价。”但最终这一地块还是从底价5.7亿元一路拉升到22.5亿元成交。

闪亮登场的“地王”不断创造着新记录:北辰实业等以92亿元竞得长沙新河三角洲地块,创下国内单宗土地拍卖总价最高记录;苏宁房地产开发有限公司拍得上海南京路地块,楼面单价高达6.69万元/平方米,成为国内单价最贵“地王”……

开发商缘何近乎疯狂地去抢地?房产专家蔡为民说,眼下,有些公司获得土地的目的,未必是为了即期建设可售房源,只是作为资本市场的融资筹码。股市行情的看好令一些别有所图的房企红了眼。

资本市场与楼市联动,要上市先拿地

今年以来全国房价加速上涨,助推了开发商对后市的超乐观预期。

“在这一轮竞价储地浪潮中,房地产上市公司唱主角。”业内研究人士如是说。自房地产宏观调控以来,土地、信贷阀门一再收紧,国内房地产企业资金紧张,一些中小企业局面困窘甚至退出市场。大企业则不断加大融资投放到土地储备上,因为这可以直接推高公司的未来发展评价。

今年7月,金地集团定向增发1.73亿A股,成功募资45亿元。8月,金地集团又发布公告,拟发行不超过12亿元人民币公司债;8月,万科A股增发募集资金100亿元,创下我国股市增发史上单次募资最高记录……

地产股表现良好,给上市公司通过资本市场融资创造了机会。据不完全统计,今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式,已合计融资超过1000亿元。

杨红旭分析,这固然与土地供给偏少有关,但更重要的是,资本市场与楼市发生了联动:准备上市的房地产公司必须拼命储备土地,以便提高IPO发行价格,从股市圈得更多资金。譬如,重庆龙湖地产正在酝酿赴香港上市,在上海这样的全国楼市高地拥有土地,可以大大提升“公司价值”,所以一掷十亿金。已经上市的房地产公司,通过IPO圈钱上百亿元,或通过增发、派股、发债等方式,从股市再融资几十亿元、逾百亿元,巨量资本在手,必须持续地储地,否则中报、年报业绩上不去,股价就维持不了,公司大股东、管理层的利益将会受损。

近几年,不断有开发商发表言论,将房价上涨主要归咎于土地供应太少。而土地管理部门却多次澄清说,土地供应量并不稀少。事实究竟如何呢?

江苏华泰证券行业研究员张驰飞统计发现,按目前企业年开发量计算,在不新购土地的情况下,一些企业储备用地足够连续开发两三年,多的可达四五年甚至六七年。

张驰飞指出,在土地储备成为拉抬地产股价格最主要卖点以及“要上市先拿地”的背景下,购地不再单纯是企业为未来发展做储备,更多的是为推高股价或筹备上市而圈占。

“一块土地动辄拍出十几亿元、几十亿元,如果依靠银行贷款,不仅会受到严格限制,信贷成本也会很高。”建设银行一位信贷经理说,而从股市融资成本非常低廉,无需还本、不用付息,风险却由众多投资者分担。“地产商动辄一掷亿金也就毫不奇怪了”。这个现象值得关注。

竞拍土地的背后

与一些开发商高价竞地大量储地的现象相反,潘石屹在11月8日公布,新收购了民源大厦等两个烂尾楼。

在他看来,过去开发商在拿地时只要利润空间低于15%便不敢接手,而现在由于地价与房价同向拉扯互动,市场越来越不理性。“土地储备量越大,企业实际上就承担了越大的未来市场变化风险。盘活烂尾楼,利用闲置土地其实是一个缓解土地供应不足、规避市场风险的有效办法。”

开发商在土地市场疯狂竞拍会带来什么后果?记者在调查中发现,一是直接导致地价加速度上涨。江苏省统计局统计数据显示,今年1月至6月份全省房地产开发企业购置土地面积同比仅增长9.2%,而土地成交价款同比增幅高达60%以上。

二是“面粉涨价引发面包涨价”。“每有地块高价卖出,周边房价必应声大涨,这几乎成为普遍现象,购房人深受其累。”佑威地产研究中心分析师举例说,上海杨浦区的合生江湾国际公寓,受11月8日新江湾城拍出楼面地价2万元/平方米新“地王”的利好刺激,11月13日推出的套公寓房源报价迅即由9月份上市时的每平方米1.7万元,飙升到每平方米2.4万元。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出,土地价格过高,严重透支未来的房地产价格。未来三年内,房价必须保持15%至18%的增长率,才有可能支撑目前的地价。

“取得较多土地的企业有效利用不足。”中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露,“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%,增幅比去年同期回落26.4个百分点,占同期土地购置面积比重68.4%,占待开发土地面积比重仅40%”。

近期,国土资源部针对开发商大量“囤地”等问题,出台了一系列土地供应的调控政策。国土资源部有关负责人向记者表示,要求合理控制单宗土地出让规模,增加土地供应的宗数,这是考虑到大宗土地出让不仅不利于市场竞争,也不利于市场调控,防止部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地,形成“垄断”。规定开发商不能分期获取土地证,防止开发商依靠少量土地“滚雪球囤地”,亦可防范金融风险。

值得注意的是,在这一轮地价上涨的过程中,有的地方政府也在扮演“推手”的角色,想尽办法抬高土地拍卖价格。目前绝大多数地方实行土地挂牌拍卖,“价高者得”的结果,是推动地价上涨的主因。国土资源部有关负责人表示,其实市场化的土地出让方式还有多种,比如限房价竞地价、限地价拍卖等,都能把地价稳住,但现在使用较少。

在新一轮宏观调控中,如何应对“片面追求地价高涨”给楼市带来的负面效应,加大对开发商大量闲置土地的处置力度,不仅是中央宏观调控着力解决的重点,也是地方政府面临的一大考验。

24小时服务电话: 13915041666 邮 箱: fengshanjs@163.com 地 址:常州市利发国际府琛大厦1-811
Copyright 2007-2017 常州金坊投资咨询有限公司 版权所有 站长统计